Onze doelstellingen

Betaalbaar wonen

De kosten voor levensonderhoud stijgen, maar wel minder dan in eerdere jaren. Hoewel een groot deel van de huurders dit met een loonstijging en verhoogde uitkeringen kan opvangen, zien we ook dat een vijfde van onze huurders te maken heeft met armoede. Toch zagen huurders het deel van hun inkomen dat ze kwijt zijn aan wonen de afgelopen jaren dalen vanwege de beperkte huurverhogingen, een huurbevriezing en/of een eenmalige huurverlaging.

Ondanks dat huurders in 2024 weer te maken kregen met een huurverhoging verbeterde de betaalbaarheid van het huren door onder andere de verhoging van de huurtoeslag. De Wet betaalbare huur zorgt ervoor dat de bestaande huurprijsbescherming wordt uitgebreid naar het middensegment. Ook energielasten zijn een belangrijk onderdeel van de maandelijkse woonlasten. Dit heeft vooral impact op huurders in oudere, minder goed geïsoleerde woningen. Verduurzaming is belangrijk om de kosten te drukken.

Wat gaan we in 2025 doen?

Voor onze huurprijsaanpassing hanteren we de afspraken zoals vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken: 4,5% huurstijging. Nibud heeft voor 2025 berekend dat met 4,5% huuraanpassing de woonquote van de meeste huurders weer een beetje verder daalt. De huurverhoging gebruiken we voor nieuwbouw, verduurzaming van onze woningen en het veerkrachtiger maken van onze wijken en buurten. Betaalbaar wonen is en blijft één van onze kerntaken.

In Etten-Leur deden we al ervaring op met een huurprijs die past bij de woning en de situatie van de huurder. We kijken dan naar het type woning, de samenstelling van het huishouden, de leeftijd én het inkomen. Een woning krijgt dus eigenlijk twee verschillende huurprijzen. Daarvan betaal je als huurder de meest passende huur. Op deze manier komen er meer woningen beschikbaar voor een grotere groep woningzoekenden. Nog een voorzichtig positief effect is dat de bewonerssamenstelling van een buurt verandert: Er komen meer verschillende mensen in een buurt wonen. Dat maakt een buurt sterker. Vanaf 2025 gaan we dit ook in Breda (Haagse Beemden) en Roosendaal doen.

We voeren het nieuwe woningwaarderingsstelsel in. Alle nieuwe huurders krijgen bij het huurcontract een uitdraai van de puntentelling.

We blijven aandacht houden voor ondersteuning bij (het voorkomen van) huurachterstanden en het minimaliseren van huisuitzettingen. Onze afdeling Huurincasso benadert huurders zo snel mogelijk bij een huurachterstand om te zoeken naar een oplossing. We gaan door met Vroeg eropaf. Ondanks gestegen inflatie en dankzij beperkte huurverhoging in eerdere jaren daalt het aantal huurachterstanden en huisuitzettingen. We zien wel dat bij mensen die schuld hebben de schuld hoger wordt.

Jaarlijks verduurzamen we honderden woningen door goede isolatie. We maken huurders bewust van hun energiegebruik en leren huurders goed om te gaan met bijvoorbeeld ventilatie en cv. Door verduurzaming van de woningen en juist gebruik van de woning dalen de energiekosten voor de huurder.

Verbetering betaalbaarheid van het huren

We vinden het belangrijk dat onze huurders betaalbaar kunnen wonen. Een mooie ontwikkeling is dat de woonquote voor huurders van 33% gedaald is naar 27%. Dat betekent dat huurders een lager percentage van hun inkomen aan huur kwijt zijn dan voorgaande jaren. Dat komt door de beperkte huurverhogingen, huurbevriezing en eenmalige huurverlaging die voor huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum gold: een derde van onze huurders. De woonquote is ook gedaald vanwege stijging van de lonen, uitkeringen en de huurtoeslag.

Huuropbrengsten zijn een belangrijke inkomstenbron voor ons. We gebruiken deze opbrengsten om nieuwe woningen te bouwen voor al die mensen die op zoek zijn naar een woning. Ook is er geld nodig voor verduurzaming van onze huizen en het verbeteren van wijken en buurten. Best een uitdaging, want de (bouw)kosten stijgen en onze inkomsten uit de huuropbrengsten zijn niet meegegroeid met de kosten. Op dit moment vragen we gemiddeld 63% van de maximaal mogelijke huurprijs. Dit willen we laten stijgen naar 77% om verdere investeringen in nieuwbouw en verduurzaming van onze huizen mogelijk te maken.

In de Nationale Prestatieafspraken leggen we landelijke afspraken vast, ook over de huurverhoging. Dit jaar hebben we afgesproken de huur met 4,5% te verhogen. Dit percentage is lager dan de verwachte 6% uit eerdere berekeningen (gemiddelde loonstijging min 0,5%).

We blijven ons inzetten voor mensen met een huurachterstand. Dit aantal neemt af. Maar bij de mensen mét een huurachterstand is de achterstand toegenomen. We zetten dus nog meer in op snelle signalering van betaalproblemen. Daarbij zetten we Vroeg eropaf in en de budgethulp van Surplus. We willen voorkomen dat schulden oplopen. Dus hoe sneller we erbij zijn, des te eerder we wat kunnen doen om te helpen.

Rapportage portaal

Jaarplan 2025

Voorwoord

Missie & kernwaarden

Partners & samenwerking